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分析研究
“十三五”时期德州市房地产市场平稳发展
文章来源:市统计局         发布时间:2021年08月31日

“十三五”时期,德州市坚决落实“房住不炒”调控主基调,积极完善房地产市场发展长效机制,优化住房供给结构,促进市场供需平衡,房地产开发规模不断扩大,居民住房水平显著提高,开发市场保持平稳健康发展。

一、“十三五”时期德州市房地产市场主要运行特点

(一) 商品房建设规模逐步扩大,市场有效供给不断增强。“十三五”时期,德州市不断加强和改进住房及用地供应管理,把握商品住房供应节奏,形成了多层次、多类型的市场供给,商品房建设规模稳步扩大。2020年,全市商品房施工面积3836.45万平方米,是2015年的1.83倍,年均增长12.9%,其中住宅施工面积3104.71万平方米,是2015年的1.82倍,年均增长12.7%;全市商品房竣工面积509.24万平方米,是2015年的1.87倍,年均增长13.4%,其中住宅竣工428.68万平方米,是2015年的1.70倍,年均增长11.2%。建设规模扩大的同时,供给质量不断提升,并向住宅领域倾斜。2020年,住宅新开工面积占全部新开工面积的比重达到77.6%,高中低档住宅、别墅、人才公寓、保障性住房等多种供应模式不断推出,有效满足了不同人群的刚性需求和改善型需求。

(二)开发项目逐年增加,房地产开发投资较快增长。“十三五”时期,德州发展建设不断加快,城市框架不断拉大、城市品质不断提升。随着绿地、碧桂园、中梁、万达等一批国内知名房地产企业入驻德州参与开发以及东海、永锋、嘉诚等一批本地开发企业不断发展壮大,全市房地产市场呈现百家争鸣、百花齐放的开发态势。2015年,全市在库房地产项目仅255个,“十三五”时期,全市房地产开发项目数量逐年增长,2016-2019年全市在库房地产项目分别为266、307、321、359个,2020年达到408个,是2015年的1.60倍,年均增长9.9%。

“十三五”时期,德州房地产开发市场保持良好发展势头,在建大项目不断增多。2020年全市计划总投资10亿元以上房地产项目81个,较2016年增加54个;全市房地产开发投资由2016年的220.38亿元攀升至2020年的410.76亿元,年均增长16.8%,占固定资产投资比重由2016年的不足一成提高至2020年的近三成,占比持续提高。2016-2020年,全市房地产开发投资增速分别为2.7%、8.2%、25.5%、18.2%和16.2%,除2016年低于全省平均增速4.6个百分点外,2017-2020年分别高于全省平均增速3.2、11.7、4.1、6.5个百分点;全市房地产开发投资年均增长16.8%,高于全省年均增速6.2个百分点。

(三) 商品房销售平稳增长, “去库存”成效显著 。“十三五”初期,在国家供给侧结构性改革去库存大背景下,德州市接连出台降低公积金存贷款利率、降低最低首付款比例等去库存政策,对降低购房成本、减轻购房负担起到直接作用,一定程度上促进了市场销售。随着二胎政策的全面放开、前期积压的市场需求逐步释放,加之建筑材料成本价格上涨、价格洼地优势等多重因素叠加影响,2017年起德州市房地产迎来新一轮市场升温,商品房销售迎来新一轮上涨。2020年,全市商品房销售面积693.25万平方米,是2015年的1.55倍,年均增长9.2%,其中住宅销售面积650.49万平方米,是2015年的1.62倍,年均增长10.2%;全市商品房销售额469.01亿元,是2015年的2.64倍,年均增长21.4%,其中住宅销售额444.34亿元,是2015年的2.88倍,年均增长23.6%。

“十三五”时期,根据房地产市场形势的变化,德州市及时出台房地产市场调控政策,商品房去库存取得显著成效。2020年,全市商品房待售面积85.23万平方米,较2015年末减少40.03万平方米,其中住宅待售面积57.84万平方米,较2015年末减少35.57万平方米,占全部待售面积比重由2015年的74.6%下降至2020年的67.9%。

(四)供需重心向改善型需求倾斜,居住品质升级趋势明显。“十三五”时期,随着居民收入不断增长,促进房地产市场稳定健康发展一系列措施的落实以及全面二孩等政策效应的持续释放,房地产业从扩张增量向产品优化转型升级,中高档楼盘不断涌现,改善型需求不断增加。

从投资结构看,2020年全市住宅完成投资350.23亿元,占房地产开发投资的比重为85.3%,占比较2015年提高2.6个百分点。其中,以改善型需求为主的90平方米以上中大户型住宅投资332.52亿元,占住宅投资的比重为94.9%,占比较2015年末提高28.9个百分点。

从销售结构看,2020年全市住宅销售面积650.49万平方米,占商品房销售面积的93.8%,占比较2015年提高4.3个百分点。其中90平方米以上中大户型住宅销售面积621.73万平方米,占住宅销售面积的95.6%,占比较2015年末提高21.5个百分点,改善型需求成为市场重心,居住品质升级需求逐步实现。

(五)住房保障有序推进,城镇宜居水平不断提升。“十三五”时期,德州市积极推进棚户区改造工程,有序推进老旧住宅小区综合整治,全面提升老旧楼院居住环境。同时,加快培育住房租赁市场,确保应保尽保。2016-2020年,全市累计开工建设棚改安置房13.6万套,总投资204亿元,基本建成9.4万套,解决约40万人口安居问题;累计改造城镇老旧小区538个,群众居住环境得到明显改善,群众满意度和幸福感不断提高;逐步放宽住房保障准入条件,调整经济适用住房供应范围,累计发放住房租赁补贴2235万元,惠及居民1.12万户。

二、“十三五”时期德州市房地产业主要发展成就

(一)有力拉动经济增长。 “十三五”时期,德州房地产业主动适应宏观调控形势,在国民经济发展中继续发挥重要作用。2020年,全市房地产业增加值由2015年的127.69亿元增加到187.21亿元,年均增长7.5%,高于GDP年均增速1.4个百分点;占GDP的比重由2015年5.2%提高到2020年的6.1%,占比提高0.9个百分点。同时,房地产业的发展直接对相关的上下游产业起到了明显的拉动和辐射作用,带动了水泥、建材等行业的发展,对装饰装修、家具家电以及相关的与之研发、制造等产业的需求和拉动也十分明显,有力拉动经济增长。

(二)创造大量就业岗位。“十三五”时期,德州市房地产行业持续平稳发展,吸纳就业能力持续增强。2020年,全市房地产开发经营企业365家,较2015年增加81家,年均增长5.1%;从事房地产开发经营业的人员达10240人,较2015年增加857人,年均增长1.8%。房地产业是与生产、消费密切相关联的第三产业,通过产业关联的影响,房地产开发企业不仅本身吸纳了就业人员,还为与之相关的建筑业等关联产业创造了大量的就业机会。2020年全市资质内建筑业企业298家,较2015年增加103家,年均增长8.9%;建筑企业从业人员数达59619人,较2015年增加5852人,年均增长2.1%。

(三)行业不断发展壮大。“十三五”时期,随着开发企业技术、管理水平不断提高,德州市房地产业快速发展,2020年,全市一级资质房地产企业10家,较2015年增加6家,东海、永锋等大型房企继续走强,金辰、双企等知名房企紧跟其上,行业发展不断壮大,整体实力不断增强。2020年,全市房地产开发企业资产规模达2516.72亿元,是2015年的3.01倍,年均增长24.7%。5家房地产开发企业资产超过50亿元,较2015年增加4家,61家企业资产超过10亿元,较2015年增加43家。全市房地产开发企业营业收入333.80亿元,是2015年的1.79倍,年均增长12.5%。

(四)积极推进城镇化进程 。城镇化的发展引发对房地产的需求,房地产又助推了城镇化进程,房地产业的发展,新建楼盘的落成,将带动市政道路建设、燃气生产和供应业、水的生产和供应业、城市公共交通运输等基本配套设施相关行业的发展。“十三五”以来,德州抢抓京津冀协同发展示范区、省“一区一圈一带”、省会经济圈等重大战略机遇,按照“打造特色城市品牌、建设生态宜居美丽德州”的总体思路,依托高铁新区建设,不断扩大城镇建设规模。“十三五”时期,德州市城镇化水平不断提升,常住人口城镇化率由2015年的51.73%提高至2020年的53.30%,燃气普及率由87.28%提高至97.98%,城市(县城)建成区面积由425.82万平方公里增加至454.58万平方公里。

三、当前房地产市场需要关注的问题

(一)商品房价格攀升较快,超居民收入增长。“十三五”时期,全市商品房销售额增速一直高于销售面积增速,商品房销售均价一直处于上升趋势。2020年全市新建商品房销售均价为6765元/平方米,较2015年提高2797元/平方米,增长70.5%,年均涨幅11.3%,而同期全市城镇居民人均可支配收入年均增速为7.1%,低于商品房价格涨幅4.2个百分点。按2020年全市新建商品住宅平均售价6831元/平方米计算,购买一套100平方米的住宅约需68.3万元,按同期全市城镇居民人均可支配收入29594元计算,一个三口之家每年收入8.9万元,全部用于购房尚需7.7年,在住有所居、住有宜居的美好愿景下,普通家庭的购房压力仍然较大。

(二)融资渠道单一,企业资金风险压力增大。新一轮市场升温后,在国家为抑制房价过快上涨,银根不断紧缩的情况下,房地产企业承担的资金风险压力增大。从到位资金情况看,“十三五”时期,全市房地产企业定金及预收款和个人按揭贷款占全部到位资金的比重一直在50%以上,2017年占比高达57.8%,房地产企业资金主要依赖销售回款;随着房地产金融环境持续收紧,国内贷款占比持续走低,2016年为12.4%,2018年为6.2%,2020年仅为3.1%。在房住不炒的背景下,个人购房信贷政策不再宽松,市场投资性需求减少,购房者买房渐趋理性谨慎,销售回款压力加大,在融资渠道较少的情况下,一旦市场出现供大于求的局面,企业资金链将会出现断裂的风险。

四、促进德州市房地产市场健康发展的建议

(一)加强调控,维护市场价格平稳及供需平衡

充分发挥政府在经济运行中的宏观调控作用,在严格落实限购限贷政策的同时,合理增加土地供应,调整用地结构,提高住宅用地比例,并限制土地价格过快上涨。加大市场监管力度,密切关注市场走势和企业运行状况,及时发布相关数据,引导媒体舆论信息,稳定市场预期。在保持调控政策整体稳定的同时,继续细化分类调控、因地施策,及时进行定向微调,保持销售市场价格稳定和供需关系平衡。

(二)多措并举,积极拓展房地产企业融资渠道

一是拓展房地产开发企业自筹资金的合理融资渠道,大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具,构建多元化融资体系,进一步吸引社会资金进入住房开发和保障性住房建设领域。二是放宽企业的融资渠道,鼓励企业采取多种方式吸纳社会闲散资金,积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制。三是加强对房地产开发项目建设情况的监督,防范化解开发项目出现的资金链断裂、延期交房、质量纠纷、物业纠纷等问题,切实保护群众利益,维护社会稳定。

(三)引导企业加快转型升级,提高企业竞争力

近几年,外地房企不断进军德州房地产开发市场,市场竞争加剧,倒逼本地房企加快产业上档升级和转型发展。立足当前实际,一方面要借鉴外地企业带来的先进的管理理念和技术,强化自身经营管理,科学评估自身资金情况,制定投资计划、合理进行土地储备,经营模式上努力向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转变;另一方面以住宅开发和商业地产开发为主要业务的单一发展模式已不能满足日益丰富的社会需求,应融合产业转型,谋求多元化发展,通过开发文化、养老、休闲等产业地产,构建房地产与服务、文旅、金融、智能信息化等多产业融合发展的新模式。当前房地产产品升级趋势不可逆,应秉持“环境、文化、科技、环保”的先进理念,利用创新技术使项目建设更加环保、舒适、智能,适应潜在购房群体个性化、多元化需求,不断提高企业竞争力。

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