1-2月份,德州市房地产市场平稳开局,房地产开发完成投资涨势明显,房屋施工规模继续扩大,新开工面积增速提升,商品房销售保持增长,房地产开发资金结构有所改善。
一、房地产市场运行情况
(一)房地产开发投资涨势明显
1-2月份,全市房地产开发投资33.14亿元,同比增长51.5%,分别高于去年全年和去年同期 26.0个、34.8个百分点。1-2月份,全市房地产开发项目共242个,其中计划总投资超过10亿元的房地产项目有47个,完成投资13.16亿元,占全部项目开发投资的39.7%;计划总投资超过20亿元的大项目6个,完成投资3.48亿元,占全部项目开发投资的10.5%,规模较大的项目占比高,投资支撑作用强。
分用途看,1-2月份,全市商品住宅投资29.17亿元,同比增长65.0%,高于去年同期46.3个百分点,高于全市房地产开发投资增速13.5个百分点,占全部开发投资的88.0%;非住宅类投资3.97亿元,同比下降5.3%。其中,商业营业用房投资完成2.82亿元,同比下降1.0%。
分区域来看,1-2月份,全市7个县(市区)投资增速同比有所提升,其中夏津县房地产开发投资增速提高幅度最大,经济开发区和齐河县投资总量分别为9.41亿元、6.92亿元,累计占全市投资的49.3%,主导作用明显。
(二)商品房建设规模增势平稳,新开工面积增速提升
1-2月份,全市房地产项目较去年同期增加12个,受在建优质大项目增多影响,德州市房屋施工面积和新开工面积增速稳中有升。1-2月份,全市房屋施工面积2174.05万平方米,同比增长15.8%,增速较去年同期加快4.8个百分点。其中,住宅施工面积1709.52万平方米,增长13.9%,占房屋施工面积的比重为78.6%;非住宅施工面积464.53万平方米,增长23.4%。
1-2月份,全市房屋新开工面积92.22万平方米,同比增长29.1%,增速较去年同期加快7.7个百分点。其中,住宅新开工面积70.18万平方米,增长25.9%,占房屋新开工面积的比重为76.1%;非住宅新开工面积22.04万平方米,增长40.4%。
(三)商品房销售保持增长,待售面积持续下降
1-2月份,全市商品房销售面积49.59万平方米,同比增长5.2%。其中商品住宅销售面积为45.70万平方米,增长4.5%,占商品房销售面积的比重为92.2%。非住宅类商品房销售面积为3.89万平方米,增长14.4%,占商品房销售面积的比重为7.8%。商品房销售额32.13亿元,增长31.3%。其中商品住宅销售额为30.52亿元,增长35.3%。非住宅类商品房销售额1.61亿元,下降15.7%。
期房销售面积占比超九成。从销售形式看,1-2月份,全市现房销售面积4.07万平方米,下降47.6%,现房销售额2.40亿元,下降31.4%;期房销售面积45.52万平方米,同比增长15.6%,期房销售额29.73亿元,同比增长41.8%。期房销售面积占比91.8%,占比较去年同期提高8.3个百分点。
待售面积总量稳定,增速持续下降。1-2月份,全市商品房待售面积90.62万平方米,较去年全年净增3.90万平方米,较去年同期减少25.77万平方米,同比下降22.1%,降幅较去年同期扩大22.8个百分点,较去年全年收窄10.5个百分点,其中住宅待售面积62.96万平方米,同比下降32.1%。
(四)房地产开发资金结构有所改善,国内贷款占比提高
1-2月份,德州市房地产开发企业本年资金来源59.25亿元,同比增长46.4%,低于房地产开发投资增速7.4个百分点。在各类资金中,国内贷款6.19亿元,同比增长87.6%,占比10.4%,占比较去年同期提高2.2个百分点;自筹资金24.77亿元,同比增长53.3%,占全部资金的41.8%;定金及预收款17.63亿元,增长47.4%;个人按揭贷款9.07亿元,增长32.0%,其他到位资金1.58亿元,下降28.8%。
二、需关注的问题
(一)竣工面积增速下降
1-2月份,全市商品房竣工面积26.72万平方米,下降 28.4%,增速分别较去年同期、去年全年回落 10.6个、40.9个百分点。其中住宅竣工面积19.21万平方米,下降42.2%,增速较去年同期回落38.3个百分点。从项目看,在库的242个项目中仅16个项目有房屋竣工面积,占全部在库项目的6.6%,部分新增项目仍处于开发建设阶段,竣工期限较长。
(二)土地存量较多,土地购置面积增速下降
1-2月份,全市仅有1家房地产企业购置土地,较去年同期减少4家,房地产开发企业土地购置面积7.0万平方米,较去年同期减少13.82万平方米,同比下降66.4%,增速较去年同期回落416.4个百分点。1-2月份,全市土地成交价款3.47亿元,较去年同期减少1.97亿元,同比下降36.3%。2月末,德州市房地产开发企业待开发土地面积130.84万平方米,较去年同期增加79.07万平方米,同比增长152.7%,待开发土地存量较多。
三、几点建议
(一)提升市场监测服务水平,督促重点项目加大施竣工力度
针对全市商品房竣工面积增速下降的情况,有关部门应进一步加大重点项目督促和服务力度,建立房地产项目协调调度机制,协调解决项目开发建设中出现的各种问题。推进续建项目建设,加大督查力度,保证土地、资金等要素供给,确保已开工项目加快进度、顺利竣工,列入计划但尚未开工项目要尽快办齐各项手续、尽早实现开工建设。此外,还要做好房地产市场动态监测,密切关注房地产市场出现的情况和问题,及时研究采取应对措施,防范项目停滞和烂尾风险。
(二)科学规划合理引导,挖掘市场新潜能
加大对土地资源的整合力度,根据房地产市场供需状况,合理引导高中低端住房市场供给,调节土地市场投放,有序出让开发建设用地。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,根据市场需求和城镇化进程的需求,合理分配土地出让和项目审批工作,兼顾低收入人群保障性住房和中高收入消费性住房需要,保障不同阶层消费者住房需求。加强对市场的动态监测、精准分析和政策研究,统筹兼顾,合理规划,严格管理,积极引导和调控全市房地产市场走势,制定相应政策,继续刺激房地产市场,不断挖掘市场新潜能。
(三)搞好宏观调控,促进市场有序发展
提高对房地产业推动经济发展、保持社会稳定作用和地位的认识,把“控制总量、消化存量、优化增量、提高质量”作为当前和今后一个时期房地产工作的基本原则。当前德州市房地产开发速度较快,在建商品房施工面积规模不断扩大、新开工面积增速不断加快,未来可供房源充足。建议建立符合本地市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,包括立法、行政、财税、土地、法规等多项举措,让住房回归居住属性,充分发挥舆论宣传导向,合理引导市场预期,保持房价总体平稳,促进房地产市场健康平稳发展。