2018年,德州市认真贯彻中央及各级政府的决策部署,牢固树立“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,加大房地产市场监管和调控力度,加快土地市场供应。全市房地产市场供需两端持续发力,呈现新开工面积快速增长,房地产开发投资速度加快,商品房销售增势平稳,市场供应有效增强的稳健运行态势。
一、当前房地产市场运行特点
(一)房地产开发投资速度加快,新增项目带动作用强
2018年,全市房地产开发开发完成投资299.28亿元,同比增长25.5%,较上半年提高8.7个百分点,较上年提高17.3个百分点。房地产开发投资速度加快,一方面是原有项目加快了投资进度,盛恒国际观邸二期、德州星凯国际广场(二三期)、大业锦绣阳光城、万泓城上城等项目投资力度加大,另一方面是受新增项目投资的拉动,截至12月末,全市新增房地产项目97个,较去年增加19个,其中计划总投资10亿元以上的项目18个,5亿元以上项目53个,项目计划总投资650.36亿元,累计完成投资125.63亿元,占全部开发投资的42.0%。市场稳步向好,新开工项目明显增多,为投资加快提供保障。
从工程用途看,各类商品房开发投资都保持平稳增长。住宅类完成投资248.28亿元,增长29.1%,较上半年提高7.8个百分点;办公楼完成投资1.93亿元,增长77.1%;商业营业用房完成投资30.96亿元,增长5.4%;其他投资18.11亿元,增长15.0%。
从开发结构看,中大户型投资加快。144平方米以上大户型、别墅及高档公寓投资增幅最快,分别增长102.1%和69.3%,较上半年分别提高61.0个、109.8个百分点;90-144平方米住宅投资177.02亿元,增长35.4%,占全部住宅投资的71.3%;90平方米及以下住宅投资38.30亿元,下降15.4%。

(二)施工规模不断扩大,新开工面积增速提升
受在建项目增多影响,德州市房屋施工面积和新开工面积增速加快。2018年,全市房地产开发企业房屋施工面积 2855.65万平方米,同比增长18.7%,增速较上半年提高5.5个百分点,较上年提高11.5个百分点。其中,住宅施工面积2261.46万平方米,同比增长18.0%,增速较上半年提高2.2个百分点;非住宅施工面积594.19万平方米,同比增长33.1%。
2018年,全市房屋新开工面积1066.38万平方米,同比增长37.8%,增速较上半年提高10.4个百分点,较上年提高1.1个百分点。其中,住宅新开工面积 835.69万平方米,同比增长29.3%,非住宅新开工面积230.69万平方米,增长80.8%。截至12月末,全市本年新增项目实现新开工面积 773.28万平方米,占全市房屋新开工面积的72.5%,带动全市房屋新开工面积快速增长。

(三)销售形势平稳,中大户型销售增长快、占比高
2018年,全市商品房销售增长平稳,商品房销售面积815.56万平方米,同比增长14.4%,较上半年小幅回落0.4个百分点。商品房销售额482.44亿元,增长47.1%,较上半年提高3.0个百分点,其中,住宅销售额434.53亿元,增长52.8%,较上半年提高 2.0个百分点。
住宅销售占比近九成。从房屋用途看,商品住宅销售面积728.64万平方米,同比增长18.5%,增速较上半年提高0.5个百分点,占商品房销售面积的89.3%;办公楼销售面积1.21万平方米,下降74.6%;商业营业用房销售面积53.98万平方米,下降9.1 %;其他用房销售面积31.72万平方米,下降4.9%。
中大户型销售增长快、占比高。从住宅结构看,90平方米及以下住宅销售面积106.23万平方米,下降4.9%,占住宅销售面积的14.6%;90-144平方米住宅销售面积568.88万平方米,增长20.3%,占住宅销售面积的78.1%;144平方米以上住宅销售面积53.53万平方米,增长75.6%,占住宅销售面积的7.3%;住宅中别墅、高档公寓销售面积5.35万平方米,是上年的7.0倍,占住宅销售面积的0.7%。

(四)竣工进程持续加快,市场供应有效增强
2018年,全市房屋竣工面积502.35万平方米,较上年增加55.88万平方米,同比增长12.5%,增速较三季度提高8.5个百分点,较上年提高16.6个百分点,其中住宅竣工面积398.64万平方米,同比增长12.9%,较上年提高27.2个百分点;非住宅类竣工面积103.71万平方米,同比增长11.1%。随着开工项目建设进度的持续推进,全市房屋竣工面积快速增长,保障了房地产市场中商品房的有效供给。
2018年,全市商品房待售面积86.72万平方米,同比下降32.6%,总量较三季度增加13.18万平方米,和上半年基本持平。从用途看,住宅待售面积58.98万平方米,同比下降43.3%;办公楼待售面积1.22万平方米,下降10.3%;商业营业用房待售面积16.25万平方米,下降27.1%;其他房屋待售面积10.27万平方米,下降0.9%。
(五)企业实际到位资金充裕,以自筹资金和定金及预收款为主
2018年,德州市房地产开发企业本年实际到位资金418.50亿元,是在建项目完成投资的1.4倍,同比增长35.5%,高于开发投资增速10.0个百分点,房地产开发企业资金面趋于宽松,为在建房地产项目提供有力的资金保障。
从资金来源结构看,国内贷款20.78亿元,同比下降25.1%,今年以来呈持续下降趋势,占全部到位资金的5.0%;自筹资金158.99亿元,同比增长55.2%,所占比重由上年同期的33.2%提高至38.0%;定金及预收款155.78亿元,同比增长62.5%,所占比重由上年同期的31.0%提高至37.2%;个人按揭贷款71.65亿元,同比下降1.6%;其他资金11.30亿元,增长14.7 %。
二、当前需要关注的问题
(一)土地存量较多
2018年,全市34家房地产企业购置土地,较上年增加8家,全市2-12月各月土地购置面积最高增速达350.0%,各月累计平均增速为81.9%,企业积极购置土地一方面保障了土地供应,另一方面未及时开发也造成了土地存量增加。截至12月末,全市房地产开发企业待开发土地面积136.76万平方米,同比增长 151.4%,较上年增加82.37万平方米,较年初增加84.98万平方米,待开发土地存量较多。分县市区看,齐河县、武城县、禹城市、经济技术开发区待开发土地面积较多,分别为76.49万平方米 、10.94万平方米 、11.41万平方米、19.16万平方米,后续土地市场开发需密切关注。
(二) 土地成交均价增长较快
2018年,全市房地产企业土地购置面积176.37万平方米,同比增长49.7%,较上年提高62.6个百分点;土地成交价款43.02亿元,同比增长110.0%,较上年提高104.4个百分点;随着新一轮市场升温,企业竞地价格不断攀升屡创新高,土地购置均价持续上涨。2018年,全市土地购置均价2439元/平方米,同比提高701元/平方米,同比增长40.3%,较上年提高19.2个百分点,土地成交均价上涨较为明显。
(三)商品房销售均价持续保持上涨态势
2018年,全市商品房销售额同比增长47.1%,增幅比销售面积高出32.7个百分点,全市商品房销售均价同比上涨28.5%,其中住宅销售均价同比上涨29.0%;非住宅销售均价同比上涨23.2%。从今年各月房屋销售均价同比涨幅看,2-12月各月同比销售均价涨幅分别为20.9%、24.4%、21.9%、25.2%、25.5%、24.8%、25.9%、27.8%、28.0%、28.8%、28.5%,一直保持20%以上速度平稳增长。分县市区看,德城区、齐河县、平原县、经济技术开发区商品房销售均价增长较快,增幅分别是40.5%、61.7%、37.3%、47.0%,带动全市商品房销售均价持续上涨。
三、几点建议
(一)优化土地供应结构,合理控制地价
一是要合理调控房地产用地的供应节奏。土地是影响房地产供给的重大因素,地价是房价的基础,需求较旺的情况下,地价上涨推动房价更快上涨。相关部门应根据区域房源和购房需求情况,及时调整住宅用地供应数量,对存量房源偏少、销售价格上涨过快的区域,加大土地供应,满足市场需求,稳定市场预期,对存量房源大的区域要适当减少用地报批及供应规模。二是完善土地公开出让方式。可采取“限地价,竞房价”或“限地价,竞配建”的方式,综合参考地块周边在售商品房的价格,合理确定溢价率,限房价的同时限地价,为房地产市场发展提供一个相对稳定的基本面。三是加快房地产闲置土地处置。通过调整土地用途、规划内容,引导未开发房地产用地转型利用,用于养老、文化、旅游、科教、体育等新兴产业的开发建设,开展多元化开发经营。
(二)贯彻落实调控措施,加强市场监管
认真贯彻落实好中央和省的各项房地产市场调控政策和措施,密切关注房地产市场出现的新情况、新变化。围绕促进房地产市场长期健康、稳定发展,切实履行部门职责,综合运用规划、税收、金融、土地等手段,保持各项政策落实的持续性和有效性,提高政策的执行效果。房地产市场平稳健康发展事关经济发展和社会稳定,相关部门应加大市场监管力度,紧密关注市场走势和企业运行状况,及时发布相关数据,正确地引导媒体舆论信息,稳定市场预期。同时房地产市场对政策非常敏感,相关部门应及时根据市场运行情况进行相应政策微调,保持销售市场价格稳定和供需关系平衡,防止出现销售价格的大起大落。
(三)强化项目管理,防范化解运营风险
房地产开发企业属于资金密集型企业,项目投资大、建设周期长,对资金回笼速度要求较高,运行状况受市场影响较大,保持房地产投资的平稳增长,对拉动消费、支撑投资起着重要作用。相关部门在做好房地产项目的审批管理和监测服务的同时,要及时关注项目建设过程存在的突出问题,密切关注企业经营状况、项目建设和资金运转情况,重点解决在建项目在用工、材料、运输、施工、市政配套建设等方面存在的困难,预防和化解运营风险,确保房地产市场持续健康发展。