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分析研究
1-2月份德州市房地产市场平稳开局
        发布时间:2018年03月21日

  1-2月份,德州市房地产市场平稳开局,房地产开发完成投资平稳增长,施工规模继续扩大,住宅新开工面积涨势明显,商品房销售保持增长,企业开发投资到位资金充裕。

     一、房地产市场运行情况

     (一)房地产开发投资情况

     1、房地产开发投资稳步增长。1-2月份,全市房地产开发投资21.88亿元,同比增长16.7%,分别高于去年全年和去年同期 8.5个、3.0个百分点。

     2、住宅类投资增速加快。1-2月份,全市商品住宅投资17.69亿元,同比增长18.7%,高于去年同期8.7个百分点,高于全市房地产开发投资增速2.0个百分点,占全部开发投资的80.9%;非住宅类投资4.19亿元,同比增长8.8%。

     (二)项目开工建设情况

     1、施工规模继续扩大。1-2月份,全市房屋施工面积1876.88万平方米,同比增长11.0 %,增速分别较去年同期、去年全年提高13.3个、3.8个百分点。其中住宅施工面积1500.33万平方米,增长14.4%。

     2、住宅新开工涨势明显。1-2月份,全市房屋新开工面积71.46万平方米,增长21.4%。其中住宅新开工面积55.76万平方米,增长44.6%,增速分别较去年同期、去年全年提高48.7个、3.5个百分点;非住宅新开工面积15.70万平方米,下降22.7 %。

      (三)商品房销售情况

     1、商品房销售保持增长。1-2月份,全市商品房销售面积47.14万平方米,同比增长4.5%。其中商品住宅销售面积为43.74万平方米,增长9.3%,占商品房销售面积的比重为92.8%。非住宅类商品房销售面积为3.40万平方米,下降33.2 %,占商品房销售面积的比重为7.2 %。商品房销售额24.46亿元,增长26.3%。其中商品住宅销售额为22.55亿元,增长31.7%。非住宅类商品房销售额1.91亿元,下降15.1%。

     2、期房销售面积占比超八成。从销售形式看,1-2月份,全市现房销售面积7.77万平方米,下降41.6%,销售额3.50亿元,下降41.7%;期房销售面积39.37万平方米,同比增长23.8%,销售额20.96亿元,同比增长56.8%。期房销售面积占比83.5%,比去年同期提高13.0个百分点。

     (四)房地产开发企业资金土地情况

     1、企业开发投资到位资金充裕。1-2月份,全市房地产开发投资到位资金140.85亿元,同比增长31.6%,高于开发投资增速14.9个百分点。其中上年末结余资金100.37亿元,增长50.3%;本年实际到位资金40.48亿元,增长0.5%。在本年实际到位资金中,国内贷款为3.3亿元,下降67.9%;自筹资金16.16亿元,增长49.4%;定金及预收款11.95亿元,增长27.1%;个人按揭贷款6.87亿元,下降13.6%。

     2、土地交易市场活跃。1-2月份,全市房地产开发企业土地购置面积20.82万平方米,较去年同期净增16.20万平方米,同比增长350.0%,增速比去年同期提高15.4个百分点。1-2月份,全市土地成交价款5.44亿元,较去年同期净增4.72亿元,同比增长近6倍。

     二、需关注的问题

     (一)商品房销售出现回落趋势。1-2月,全市商品房销售面积增速较去年全年环比回落17.4个百分点,其中,住宅销售面积增速回落6.0个百分点。开年首期销售就出现了明显的环比回落走势,尽管尚属短期现象,也应予以高度关注。

     (二)竣工面积增速下降。1-2月份,全市商品房竣工面积37.31万平方米,下降 17.8%。其中住宅竣工面积33.22万平方米,下降3.9%。

     (三)银行融资偏低。1-2月份,全市房地产企业到位资金中银行贷款3.3亿元,仅占本年实际到位资金的8.1%,占比偏低,而企业自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款三项合计占比86.4%,所占比重接近九成。当前房地产企业融资方式多为非银行融资,由于缺乏融资渠道,部分企业甚至通过高利贷融资。企业融资构成不合理,造成企业融资困难、融资成本高、还款压力大等问题出现,一定程度上影响房地产投资规模和开发节奏,不利于市场的健康发展。

     三、几点建议

     (一)防范企业资金链风险,构建多元化融资体系。资金链风险是房地产企业面临的主要风险之一。一方面,房地产企业应根据自身状况、市场需求和国家宏观政策变化制定适当的项目投资计划,避免盲目高价拿地,制定有效的营销策略,加速存量房销售,优化资金回笼链。另一方面,相关部门要引导企业积极拓展融资渠道,解决资金回收困难、自有资金短缺、银行及社会融资相对困难影响开发进度等问题,支持房地产开发企业通过多种渠道筹集开发资金,对存在资金链断裂风险的企业加强监管,防范资金“断链”或过度“地下”融资引发金融风险。

     (二)加强市场监测,防控房地产市场风险。进一步加强对房地产市场供需情况的监测分析,强化市场监管,依法查处房地产市场中恶意炒房、囤积房源、捂盘惜售、违规销售等违法违规行为,营造公平、规范的市场环境。同时,加强对房地产市场运行的监控,高度关注重点地区和重点企业,加大房地产开发风险项目排查力度。对已排查出的风险项目按照“分类处置”的原则,“一盘一策”,细化具体实施办法,切实防范市场风险。

     (三)抓机遇挖潜力,大力开拓商品房消费市场。加快推进新型城镇化,深挖农村孩子进城上学、年轻人进城结婚、老年人进城养老等重点群体潜力,推动农民进城买房。把握我市纳入京津冀协同发展这一历史机遇,围绕“一区四基地”战略,吸引和承接核心城市教育、医疗等人才和技术资源,大力发展养老、医疗、教育、创业或人才公寓等跨界地产。大力发展楼宇经济,引进税源,带动区域经济发展。鼓励房地产开发企业将库存商品房转为租赁住房,鼓励自然人和投资机构以出租为目的购买库存商品房。

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