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分析研究
前三季度德州市房地产投资稳中趋缓 销售平稳
文章来源:德州市统计局         发布时间:2017年10月24日

2017年,在国家和地方系列调控政策影响下,德州市房地产开发市场运行良好。前三季度,全市房地产开发投资稳中趋缓,改善性需求积极释放带动商品房销售平稳增长,企业资金到位情况良好,待售面积持续下降。

一、房地产市场运行特点

(一)开发投资增速稳中趋缓

前三季度,全市房地产开发完成投资166.94亿元,同比增长17.3%,增速环比回落1.7个百分点,较上半年回落2.7个百分点。房地产开发投资占全部固定资产投资的比重为8.1%,占比较上半年下降0.4个百分点。

从工程用途看,住宅投资130.65亿元,同比增长15.2%,增速环比回落1.6个百分点,其中90平方米以下小户型投资27.74亿元,下降37.2%;90-144平方米户型投资91.58亿元,增长49.3%;144平方米以上大户型投资11.33亿元,增长42.2%。办公楼投资0.91亿元,下降27.2%。商业营业用房投资23.73亿元,增长23.1%。其他用房投资11.65亿元,增长40.0%。

(二)商品房销售平稳增长

前三季度,全市商品房销售额227.37亿元,同比增长45.1%,增幅环比提高0.7个百分点,较上半年提高1.1个百分点。全市商品房销售面积506.09万平方米,同比增长33.0%,增幅环比提高1.8个百分点,较上半年提高1.7个百分点。其中,住宅销售面积435.07万平方米,同比增长24.4%,低于商品房销售面积增速8.6个百分点,占全部商品房销售面积的86.0%;办公楼销售面积2.82万平方米,同比增长2.2倍;商业营业用房销售面积48.64万平方米,同比增长2.5倍;其他用房销售面积19.55万平方米,同比增长83.4%。

从住宅销售结构看,90-144平方米中等户型仍为住宅销售主体。前三季度,90平方米以下小户型销售面积94.85万平方米,增长23.4%;144平方米以上大户型销售面积19.42万平方米,下降12.2%;90-144平方米中等户型销售面积320.80万平方米,增长27.9%,占全部住宅销售面积的73.7%。         

从期、现房来看,期房销售增长快、占比高。前三季度,全市期房销售面积400.08万平方米,增长44.6%,占总量的69.2%;现房销售面积106.01万平方米,增长2.0%。

(三)待售面积继续下降,降幅有所收窄

  今年以来,全市商品房待售面积持续负增长。前三季度,全市商品房待售面积105.18万平方米,比上月减少2.13万平方米,下降19.6%,增速在1-5月份达到历史低点-33.4%后降幅逐步收窄。

住宅去库存效果好于非住宅。截至9月末,全市商品住宅待售79.52万平方米,下降22.1%,比年初减少8.08万平方米;办公楼待售1.36万平方米,增长 0.7%,比年初增加0.01万平方米;商业营业用房待售22.54万平方米,下降5.6%,比年初减少1.13万平方米。

四)企业到位资金充裕,个人按揭贷款增长较快

前三季度,全市房地产开发企业到位资金303.75亿元,比本年完成投资高出136.81亿元,增长18.2%,高于本年完成投资增速0.9个百分点。其中,上年末结余资金78.74亿元,增长17.7%;本年实际到位资金225.01亿元,增长18.4%。在本年到位资金中,国内贷款18.42亿元,下降42.7%;自筹资金78.26亿元,增长5.1%;其他资金来源128.34亿元,增长54.1%,其中定金及预收款为69.14亿元,增长40.2 %,占其他资金来源的53.9%,个人按揭贷款48.21亿元,增长119.5%,增速环比提高4.3个百分点,较上半年提高8.4个百分点。

二、需要关注的问题

(一)新开工面积增速回落

前三季度,全市房地产开发企业房屋施工面积2249.84万平方米,增长7.8%。商品房新开工面积618.44万平方米,增长54.4%,增速环比回落10.1个百分点,比上半年回落27.4个百分点,其中,住宅新开工面积497.10万平方米,增长14.5%,增速环比回落9.4个百分点。

(二)竣工速度持续放缓

受去年全市商品房竣工速度较快造成基数较大和当前环保政策对施工进度以及原材料价格上涨的影响,今年全市商品房竣工面积稳步扩大,但增幅逐步收窄。前三季度,全市房屋竣工面积260.54万平方米,同比增长5.3%,环比回落2.5个百分点,较上半年和一季度分别回落6.2个、20.9个百分点。其中,住宅竣工面积192.18万平方米,下降12.3%,增速环比回落2.9个百分点,较上半年回落9.3个百分点。

(三)土地购置面积持续下降

    土地购置面积增速持续下降。前三季度,全市房地产开发企业土地购置面积84.48万平方米,同比下降23.2%,呈持续下降态势。土地购置是房地产市场开发的先行指标,是房地产开发市场平稳持续增长的潜力支撑,土地购置面积的持续负增长,使得房地产开发的后续增长动力不足。

三、几点建议

(一)加强市场监管力度。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的总定位,认真贯彻国家有关调控措施,切实加强房地产市场的监督管理。房地产市场对政策非常敏感,相关部门应密切关注市场运行情况,立足本地实际,采取具体问题具体分析的方式制定相关政策,充分发挥调控政策在规范房地产市场发展,维护房地产发展秩序,稳定房地产价格等方面的积极影响,保持销售市场价格稳定和供需关系平衡。

(二)合理把握土地供应节奏。各级政府应将辖区内所有房地产开发纳入政府跟踪监管范围,根据全市房地产市场供求状况,结合商品房存量、未开工住宅用地总量等指标,分析市场分化情况,合理确定土地供应规模、布局和节奏。完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨,对建设用地特别是住宅用地总量和价格进行调控。各级房地产主管部门及时制定并发布住房建设规划和年度建设计划,稳定市场预期。

(三)加强宣传正确引导。今年以来,全市房地产开发速度较快,在建商品房施工面积、在建规划房屋建筑面积较大,可供房源不断扩充。建议从规划、土地供应、施工许可、新建商品房预售等方面合理调节商品房开发,加强市场监督与宣传,舆论积极引导,正确引导房地产建设和消费,既要正确引导开发企业合理定价、科学营销,增强投资信心,又要引导购房者理性投资、理性置业,促进房地产市场健康平稳发展。

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