今年以来,德州市认真贯彻落实国家和省市房地产去库存政策措施,在一系列政策带动下,全市商品房市场供给端和需求端均呈现良好运行态势。供给端看,商品房开发投资增速由负转正,回暖迹象明显;需求端看,商品房销售持续增长,库存压力略减。
一、房地产市场运行情况
(一)房地产开发投资情况
1、开发投资增速回升,今年以来首次实现正增长。1-8月份,德州市房地产开发投资122.3亿元,增长2.1%,增速分别比1-7月份、上半年回升9.7个、15.4个百分点,今年以来首次实现正增长。从地区看,德州市13个县(市区)中7个地区增速比上月有所回升。其中,占德州市房地产开发投资总量23.4%的经济开发区1-8月份房地产开发投资增速比1-7月份加快30.4个百分点,拉动德州市房地产开发投资增长5.2个百分点。
2、住宅投资占比下降,投资结构更加均衡。1-8月份,德州市商品房住宅投资96.8亿元,下降4.0%,住宅投资占房地产开发投资的比重为79.1%,占比较上月下降3.1个百分点。非住宅类投资25.5亿元,同比增长34.2%,占房地产开发投资的比重为20.9%,占比较上月提高3.1个百分点。其中,商业营业用房投资16.8亿元,同比增长6.3%。
3、大户型商品住宅投资占比提升,别墅、高档公寓投入猛增。1-8月份, 德州市90平米及以下商品住宅完成投资35.6亿元,同比下降12.3%,投资总量占商品住宅投资的36.8%;90平米-144平米完成投资54.6亿元,同比下降28.7%,投资总量占商品住宅投资的56.4%;144平米以上完成投资6.6亿元,同比增长53.5%,投资总量占商品住宅投资的6.8%,占比分别较1-7月份、上半年提升2.2个、1.7个百分点。8月份,德州市别墅、高档公寓单月投资2.4亿元,带动大户型商品住宅投资占比的提升,表明房地产企业针对目前市场形势正在逐步转型,商品住宅类型供给日益多样化。
(二)项目开工建设情况
1、施工面积稳步增长。1-8月份,德州市房地产开发企业房屋施工面积2016.4万平方米,同比增长4.3%,增速分别比1-7月份、上半年加快3.8个、4.0个百分点,施工规模不断扩大。其中,住宅施工面积1608.7万平方米,同比增长1.8%,增速较上月回升3.7个百分点;非住宅类施工面积407.7万平方米,同比增长15.5 %。
2、新开工面积增速明显加快。1-8月份,德州市房屋新开工面积330.7万平方米,同比增长15.8%,增速分别比1-7月份、上半年回升26.1个、29.1个百分点。其中,住宅新开工面积267.7万平方米,同比增长18.6%,增速较1-7月份、上半年分别加快26.6个、20.8个百分点。非住宅类新开工面积63.0 万平方米,同比增长5.4 %,项目新开工进程的加快带动了全市房地产开发投资增速的回升。
(三)商品房销售情况
1、商品房销售持续高位增长。1-8月份,德州市商品房销售面积308.3万平方米,同比增长36.3%,增速分别比1-7月份、上半年提高1.7个、9.1个百分点,持续高位增长。其中,住宅销售面积280.5万平方米,同比增长35.5%;办公楼销售面积0.8万平方米,同比下降84.0 %;商业营业用房销售面积17.0万平方米,同比下降12.8 %。1-8月份,德州市商品房销售额126.2亿元,同比增长39.3%,增速分别比1-7月份、上半年提高7.6个、1.3个百分点。其中,住宅销售额114.9亿元,同比增长43.7%;办公楼销售额0.4亿元,同比下降84.6 %;商业营业用房销售额7.9亿元,同比下降22.5%。
从销售套数看,1-8月份我市住宅商品房累计销售26191套,同比增长16.9%,其中,90平方米以下住宅销售7271套,同比下降0.3%;90平方米-144平方米住宅销售17654套,同比增长21.4%;144平方米以上住宅销售1266套,同比增长124.9%,增速分别较上半年、一季度加快70.9个和93.6个百分点。表明随着二胎政策的放开和改善性需求的释放,大户型商品住宅需求渐旺。
2、去库存成效逐步显现。截至8月末,德州市商品房待售面积127.5万平方米,同比增长21.4%,增速分别比1-7月份、上半年回落3.0个、3.2个百分点,比年初回落2.9个百分点;待售总量比7月末、6月末、2月末分别减少0.2万、5.3万和6.7万平方米。
从房屋用途看,1-8月份,德州市住宅待售面积99.3万平方米,同比增长30.3%,增速较1-7月份和上半年分别回落7.7个和5.1个百分点,高于商品房待售面积6.0个百分点,积极消化商品住宅库存仍是当前的首要任务;非住宅类待售面积28.2 万平方米,同比下降 3.4%,比上月回升4.8个百分点。
(四)资金到位情况
1、房地产开发到位资金充裕。1-8月份,德州市房地产开发企业到位资金171.3亿元,同比增长17.5%,增速比上月提高10.0个百分点,高于房地产开发投资增速15.4个百分点。
2、国内贷款增长较快。1-8月份,德州市房地产开发企业国内贷款26.6亿元,同比增长44.8%,分别比1-7月份、上半年加快17.2个和30.6个百分点;自筹资金69.7亿元,同比增长36.9%;其他资金75.0亿元,同比下降1.9%。在其他资金中,定金及预收款44.0亿元,同比增长10.8%;个人按揭贷款19.3亿元,下降31.1 %。
二、房地产运行中关注的问题
(一)商品房库存仍处高位,企业去库存压力尚存。今年以来,德州市商品房一直保持较高竣工速度,前8个月德州市商品房竣工月平均增速高达86.9 %,高于全市商品房销售月平均增速60.7个百分点,商品房供应增加大于销售的增长,加之前期库存基数较大,商品房库存量虽然下降但总量仍维持高位。1-8月份,德州市商品房待售面积127.5万平方米,比上月减少0.2万平方米,但比去年同期增加22.4万平方米,同比增长21.4%。其中,住宅待售面积99.3万平方米,同比增长30.3%,较去年同期增加23.1万平方米。 1-8月份,德州市商品房竣工面积223.0万平方米,同比增长75.7%,增速分别比1-7月份、上半年加快24.5个和41.7个百分点,竣工进程加快不断扩大商品房的供给,当前商品房去库存任务仍较艰巨。
(二)房地产开发区域发展不平衡,后续投资情况需密切关注。从区域结构看,经济开发区、德城区和禹城是全市房地产开发投资的主要集中地 ,截至8月末累计完成房地产开发投资65.7亿元,占全市开发投资的53.7%。庆云、武城、运河开发区累计完成房地产开发投资9.6亿元,仅占全市开发投资的7.8%。从房地产开发投资增速看,德州市6个县(市区)房地产开发投资为正增长,且均高于全市平均水平,7个县(市区)投资增幅负增长,降幅最大的为齐河县,投资额较去年同期减少5.5亿元,同比下降41.7%。

三、几点建议
(一)加强政策落实力度,多措并举消化库存。认真贯彻落实好各项房地产市场调控政策和措施,有效利用近期出台的“降准、降息”以及“降低贷款首付比例、调整营业税优惠年限”等利好政策,激活市场预期,巩固和扩大商品房销售回暖势头,多措并举消化存量。一是落实国家、省、市调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策,适当减轻个人住房税收负担,支持居民首次购买普通住房和第二套改善性住房。二是不断加强完善城市基础设施、公共服务设施和商业服务设施,提高服务质量和居住环境。搭建平台,举办形式多样的房交会等促销活动,促进房屋销售。三是完善住房租赁市场。对于积压商品房较多的房地产企业,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业,鼓励企业将积压的商品房转成租赁性住房,使房地产市场多元化。
(二)科学规划积极引导,激活房地产开发市场。科学规划,加强对房地产市场细分需求研究,合理引导区域房地产市场供需平衡以及房地产结构平衡,突出区域特色,实现差异化竞争。加大对土地资源的整合力度,根据房地产市场供需状况,合理引导高中低端住房市场供给,调节土地市场投放,有序出让开发建设用地。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,根据市场需求和城镇化进程的需求,合理分配土地出让和项目审批工作,兼顾低收入人群保障性住房和中高收入消费性住房需要,保障不同阶层消费者住房需求。继续加快保障性安居工程建设,引导社会资金参与,推进续建项目建设,加大督查力度,保证土地、资金等要素供给。
(三)稳定政策预期,加快房地产产业升级。当前德州市房地产的市场形势需要我们以更加积极姿态深入落实中央的调控政策,稳定政策预期,提升开发企业进场的热情和主动性,增加市场有效供给的同时释放有效的刚性需求,保证项目有效充足的储备和商品房市场的购销两旺,打造县城及城区周边区域房地产开发投资新的热点,加速旅游以及与各类园区相配套的居住、商业等特色地产的发展。房地产开发商要转变服务意识,保障项目品质,提高多层次的产品,满足不同收入人群的需求,提高产品质量及服务意识,促进房地产业升级,进一步促进德州市房地产市场持续健康发展。