上半年,在“去库存”的大环境下,连续出台的房地产利好政策持续发力,商品房销售不断升温,销售增速再创新高,但房地产开发投资增速低位徘徊和商品房库存量居高不下两大问题需持续关注。
一、房地产市场运行特点
(一)房地产开发投资降幅持续收窄。上半年,德州市房地产开发投资80.9亿元,下降13.3%,降幅较1-5月份收窄1.7个百分点,但较去年同期回落16.0个百分点。2016年2-6月,德州市房地产开发投资增速分别为-20.2%、-13.8%、-17.3%、-15.0%、-13.3%,开发投资增速整体呈波动性小幅调整态势,增速一直处于负增长区间需引起关注。

分用途看,上半年,德州市商品房住宅投资66.9亿元,同比下降13.9%,降幅比1-5月份收窄3.7个百分点;办公楼投资1.1亿元,增长83.3%,增速较1-5月份回落36.7个百分点;商业营业用房投资10.7亿元,下降9.3%,降幅较1-5月份扩大8.2个百分点。考虑到当前商品营业用房去库存任务更加艰巨,商品营业用房投资增速回落有利于未来库存结构调整。
分地区看,德城区房地产投资增速加快对全市整体影响较大。上半年,德州市13个县(市、区)中5个地区增速比1-5月份有所加快。其中,占德州市房地产开发投资总量15.2%的德城区上半年房地产开发投资增速比1-5月加快24.2个百分点,拉动德州市房地产开发投资增长1.7个百分点。
(二)房屋施工及新开工规模继续扩大。上半年,德州市房屋施工面积1907.4万平方米,同比增长0.3%,增速比上年同期回落2.2个百分点,比1-5月份加快1.2个百分点。其中,住宅施工面积1516.9万平方米,下降2.2%;办公楼施工面积13.1万平方米,增长2.3%;商业营业用房施工面积222.7万平方米,增长10.2%。
上半年,德州市房屋新开工面积221.7万平方米,下降13.3%,增速比上年同期加快35.3个百分点,比1-5月份加快12.5个百分点。其中,住宅新开工面积175.9万平方米,下降10.8%;办公楼新开工面积0.3平方米,较去年同期全部为净增长;商业营业用房新开工面积30.6万平方米,下降32.3%。
(三)商品房销售面积增速创年内新高。今年以来,在各地一系列房地产优惠政策落地后,德州市商品房市场保持活跃,销售持续高速增长。上半年,德州市商品房销售面积218.1万平方米,增长27.2%,增速同比加快33.3个百分点,比1-5月份加快4.0个百分点。其中,商品住宅销售面积195.5万平方米,增长26.0%;办公楼销售面积0.7万平方米,增长133.3%;商业营业用房销售面积14.0万平方米,增长13.3%。
上半年,德州市商品房销售额89.2亿元,增长31.7%,增速同比加快37.8个百分点,比1-5月份加快 2.4个百分点。其中,商品住宅销售额79.7亿元,增长32.8%;办公楼销售额0.4亿元,增长300.0%;商业营业用房销售额6.6亿元,下降1.5%。
从销售套数看,上半年德州市销售商品住宅18425套,同比增长28.6 %。其中,144平方米以上商品住宅销售量682套,同比增长54.0%;90至144平方米商品住宅售出13022套,同比增长38.4 %;90平方米以下商品住宅销售 4721套,同比增长5.5 %。

(四)土地购置面积增速加快。上半年,德州市土地购置面积77.1万平方米,同比增长122.4%,较去年同期加快149.8个百分点;受经济开发区、齐河县土地购置影响,德州市房地产开发企业土地成交价款大幅增长,上半年,德州市土地成交价款8.5亿元,同比增长89.5%,较去年同期加快137.8 个百分点。
从县区土地购置情况看,各县(市、区)土地购置差异显著,1-6月份,德州市累计购置土地8宗,其中夏津县购置土地3宗,累计24.3万平方米;临邑县购置土地3宗,累计21.0万平方米;经济开发区购置土地1宗,累计17.7万平方米;齐河县购置土地1宗,累计12.1万平方米;其余9个县区上半年没有土地购置,表明当前德州市土地交易市场仍不活跃。
二、当前需重点关注的问题。
(一)房地产开发投资力度不足,后劲乏力。上半年,德州市商品房新开工增速持续下降,房屋施工总规模增长缓慢,受房屋竣工面积快速增长和部分项目收尾的影响,项目投资力度不足。
上半年,德州市房地产新增入库项目26个,占全部房地产入库项目的11.2%,其中3个县区没有新增项目;全市231个房地产入库项目中,有133个项目累计完成计划总投资的70%以上,将近一半项目(47.6%)接近竣工,房地产开发投资后劲乏力。
(二)竣工速度进一步加快,去库存压力不减。上半年,德州市商品房竣工面积高达144.0万平方米,同比增长34.0%,增速比1-5月份加快2.2个百分点,高于去年同期36.8个百分点,竣工增速的加快和竣工面积的增加直接导致了商品房待售面积的增加和去库存压力的加大。截至6月末,德州市商品房待售面积132.8万平方米,增长24.6%,总量比5月末减少11.7万平方米,较年初仅减少1.4万平方米,总量仍处高位。从待售房屋的结构看,住宅待售面积102.5万平方米,比5月末减少5.0万平方米;办公楼待售面积1.3万平方米,和5月末基本持平;商业营业用房待售面积22.2万平方米,减少2.6万平方米;其他房屋待售面积6.8万平方米,减少4.0万平方米。
(三)市场供销差异大,区域库存分化仍较明显。由于商品房开发规模以及需求的差异,德州市各县市区商品房库存区域分化明显。上半年,德州市中心城区(德城区24.2万平方米、经济开发区24.6万平方米、运河开发区19.2万平方米)累计68.0万平方米,占全市商品房库存量51.2%;武城县、陵城区待售面积接近20万平方米,分别为18.3万平方米、16.5万平方米,累计34.8万平方米,占全市商品房待售面积的26.2%;乐陵市、齐河县、夏津县待售面积均在5万平方米以上,累计18.9万平方米,占全市商品房待售面积14.2%。剩余5个县市区开发销售较为均衡,累计待售面积11.1万平方米。整体来看,区域库存分化是房地产市场运行中必然存在的结果,针对不同县区的实际情况,应积极采取有效措施化解库存。
三、促进德州市房地产市场健康发展的建议措施
(一)强化政府服务职能,提振房地产企业开发信心。
房地产开发市场的健康运行离不开政府的调控,政府应根据本地实际情况加强房地产市场监测分析,准确把握房地产市场走势。加强房地产调控政策宣传,提升企业信心和消费者信心。积极推进房地产市场预警预报和信息披露制度机制,及时向社会通报本地房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况,定期对房地产市场进行调查分析,让房企和购房者更加全面地了解市场信息,并根据市场供求信息做出合理政策判断。
(二)采取有效措施,积极消化商品房存量。不断创新建设模式,着力在保障方式上求突破、求创新。对不同类型的保障性住房需求采取不同的保障措施和方式,在资金投入、房屋来源、租赁补贴上采用更加灵活有效的处理方法,逐步扩大保障范围。创新保障房的实现形式,政府以合理价和收购商品房,减少新建保障性住房数量。加大住房保障货币化力度,将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公租房房源,整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工的建设用地转为棚改安置和公共租赁用地,允许其调整规划建设条件,优化户型结构,切实做到消化库存。
(三)规划商品房用地,控制房屋增量。目前全市商品房积压滞销,空置房屋较多,建议政府规划商品房用地,对各部门要加强沟通协调,各部门要根据市场情况有针对性的制定供给调控计划,科学调控土地出让量和房地产开发量,分区域把控房地产的用地规模、结构、节奏,科学布局房地产开发特别是国土局,要控制房地产开发的土地供应量,科学布局和控制房地产开发速度,按照市场情况进行调控,储备一定的土地资源。既避免新的土地资源浪费,又使得土地资源经济最大化。