2016年国家首次将房地产“去库存”任务由2015年的行业调控上升至结构性改革五大任务之一，房地产“去库存”被提升至前所未有的高度。在这一背景下，厘清全市房地产市场库存情况，把握未来市场需求走势，采取积极有效的措施，稳定房地产市场发展，成为当前亟待关注的重点。

　　一、当前德州商品房库存整体情况

　　2008年以来，德州市房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升，导致供给出现阶段性和结构性严重过剩。截至2016年1-2月份，德州市商品房待售面积（已竣工未出售或出租面积）达134.2万平方米，同比增长24.3%，比去年同期提高了15.5个百分点。其中，商品住宅过剩库存高达101.3万平方米，同比增长25.5%；商业营业用房过剩库存20.8 万平方米，同比下降8.8 %。如果按2015年竣工单价计算，这些待售面积占用资金高达27亿元。按照2015年现房销售速度，要消化目前的待售面积，需要大约15.8个月的时间。

　　从库存时间看，1年以下商品房待售面积66.2 万平方米，同比增长38.8%；1年以上3年以下（含1年）商品房待售面积 66.3 万平方米，同比增长13.1 %，3年以上（含3年）商品房待售面积 1.7 万平方米，和去年同期基本持平；库存长期积压使企业资金回笼困难，影响企业开发投资，同时会导致信贷风险，债务风险等一系列风险危机。此外，随着库存压力的加大，投资下滑，势必会连带着相关产业发展，严重威胁着经济社会和金融体系的平稳健康运行。因此，加速去库存化是当前我市房地产市场的首要目标任务。

　　二、德州市商品房去库存压力所在

　　（一）待售面积总量偏高，一直居高不下。2015年，德州市商品房年均待售面积107.7万平方米。从绝对量看，2014年12月份，德州市商品房待售面积首次突破100万平方米，2015年2月份-11月份，我市待售面积总量一直处于高位，绝对量在100-115万平方米之间，2015年12月份，随着商品房竣工速度的明显加快，德州市商品房待售面积又一次上涨，单月增长19.6万平方米，同比增长18.3%，增速较上期提高11.5个百分点，截至今年2月份，德州市商品房待售面积再创新高，为134.2万平方米，同比增速高达24.3%。

　　

　　（二）市场供给差异大，区域库存分化明显。由于商品房开发规模以及需求的差异，德州市各县市区商品房库存区域分化明显。1-2月份，德州市中心城区（德城区30.0万平方米、经济开发区25.2万平方米、运河开发区19.2万平方米）74.4万平方米，占全市商品房库存量55.4%；陵城区、齐河、禹城商品房待售面积接近10万平方米，待售面积分别为8.5万平方米、8.8万平方米、9.3万平方米，累计26.6万平方米，占全市商品房待售面积的19.8%；由于几个大房地产项目的集中竣工，武城2月份待售面积高达22.0万平方米，在全市排列第3位，需引起重点关注。剩余5个县市区开发销售较为均衡，累计待售面积4.6万平方米。整体来看，区域库存分化是房地产市场运行中必然存在的结果，针对不同县区的实际情况，采取有效措施积极化解库存实属当务之急。

　　（三）结构化不合理，商品住宅供给侧结构性问题突出。当前我市房地产市场供应的70%以上是住宅，从住宅结构看，1-2月份，德州市90平方米及以下户型施工面积占全部户型的比重（24.7%）、竣工面积占全部户型的比重（29.3%）高于销售面积占全部户型的比重（16.0%），说明该户型供应比需求多；90平方米至144平方米户型施工面积占全部户型的比重（68.8%）、竣工面积占全部户型的比重（68.9%）低于销售面积占全部户型的比重（79.8%），说明该户型需求比供应多；144平方米以上户型施工面积占全部户型的比重（6.5%）、竣工面积占全部户型的比重（4.8%）高于销售面积占全部户型的比重（4.1%），说明该户型供应比需求多。当前人口结构正在发生变化，难以支撑房地产刚性需求的持续释放，住房需求也逐渐向追求品质、服务并重转变，需求热点由“有房住”向“住好房”的改善型需求转变，面对高库存压力和结构性供给过剩等问题，推动供给侧改革显得尤为迫切。

　　三、德州商品房去库存路径选择

　　针对目前我市商品房去库存面临的主要问题，实现短期与长期措施结合、供给端与需求端并重、市场工具与政策手段协调，有效地化解库存，促进房地产市场持续健康发展。

　　（一）加快住房制度改革。推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，建立购租并举的住房制度。把房产的库存和满足新市民的住房需求结合起来，打通供求的渠道。鼓励农业转移人口进城购房，落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户。同时，推进已在城镇就业和落户的农业转移人口农村宅基地和其他住房的流转，提高支付能力，形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

　　（二）加大购房政策支持力度。继续实施对首次购房、合理改善性购房的信贷和税收支持政策，进一步用足用好住房公积金。积极全面落实国家金融、税收、首付、公积金等鼓励住房需求政策，支持自住改善性需求支持农民就地购房居住，在购房按揭、税收优惠、财政补贴等政策上享受与城市居民同等待遇，挖掘住房需求潜力。同时要逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入公积金制度范围内，为这部分群体进城购房提供政策支持。

　　（三）严格把控土地供应。推进房地产存量去化，管控好土地供应，严把土地供应和新增开发总量两个关口，对闲置面积超过批准总面积一定比例的地区，不再新增用地指标；对库存高企的县区应该以消化存量为主要方向，减少土地供应；对存量较少的县区，应该适当增加土地有效供给，促进供需平衡。将增加城镇建设用地与吸纳农业转移人口数量挂钩，建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩制度。

　　（四）打通商品房和保障房通道。将去库存与棚户区改造、保障房建设结合起来，继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例。结合年度住房保障计划，将部分保障性住房建设任务由新建改为回购，购买符合区位、户型、价格等条件的商品房作为限价商品房、公共租赁房等房源，加快商品房向保障房源转化速度，多措并举消化房屋存量。

　　（五）实施房地产供给侧改革。注重提高商品房的供给质量，提高供给结构的适应性、灵活性、有效性。放开商品住房套型建筑面积比例限制，满足市场多层次居住需求。对在建商品住房项目，国土、规划部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业对不适应市场需求的住房户型作出调整，支持居民自住和改善性住房需求。房地产企业要提高产品质量及服务意识，保障项目品质，提供多层次的产品，满足不同人群需求，扩大有效供给。