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分析研究
销售回升 投资下滑 德州市房地产市场呈现冰火两重天
        发布时间:2016年03月22日
  1-2月份,在中央、省、市一系列促进住房消费政策的影响下,德州市房地产市场商品房销售情况迎来新气象——销售面积和销售额一改数月持续下降态势,均实现大幅回升,呈现供需两旺局面。但从投资情况看,由于受资金紧张及市场不明朗等因素影响,房地产企业家投资意愿谨慎,全市房地产开发投资大幅下滑,去库存压力不减,供给侧结构性问题日益突显。德州市房地产市场呈现冰火两重天局面。

  一、德州市房地产市场运行情况

  (一)房地产开发投资增速大幅下滑。1-2月份,德州市房地产开发投资完成16.5亿元,同比下降20.2%,增速较去年同期回落20.5个百分点,较上年末回落22.5个百分点,为近几年来增速最低点。一方面受市场大环境影响,房地产开发企业投资较为谨慎,边销售边开发;一方面正值春节前后期间,部分项目虽已开工建设但施工进程较慢,投资额度小。分用途看,1-2月份,德州市商品住宅投资完成13.5亿元,同比下降17.2%,增速较去年同期回落27.3个百分点。非住宅类投资完成3.0亿元,同比下降30.2%,增速较去年同期回落5.6个百分点。其中,商业营业用房投资完成2.4 亿元,同比下降 11.1%。

  (二)施工规模不断扩大,房屋新开工降幅持续收窄。

  1-2月份,德州市房屋施工面积1730.0万平方米,增长4.0%,增速比去年同期回落2.4个百分点。其中,住宅施工面积1381.2万平方米,增长2.0%;办公楼施工面积12.8万平方米,和去年基本持平;商业营业用房施工194.8万平方米,同比增长14.7%;其他房屋施工面积141.0万平方米,增长12.1%。

  1-2月份,德州市房屋施工新开工面积44.2万平方米,同比下降11.4%,降幅较去年同期收窄61.1个百分点,较上年末收窄26.3个百分点。其中,住宅新开工面积40.2万平方米,下降15.2%;其他房屋新开工面积1.3万平方米,下降43.5%。

  (三)商品房销售明显回升,增速均在15%以上。去年下半年以来,持续宽松的货币政策和信贷政策,使得房地产市场的需求得到释放。岁末年初房地产开发企业举办的一些列降价打折、购房送装修、购房送家电等“以价换量”的促销活动,刺激房地产销售市场的回温。另外,德州市政府也推行了一系列旨在促进房地产市场健康发展的举措,促进了商品房成交的加速回暖。1-2月份,德州市商品房销售增速明显回升,均在15%以上,是2014年4月份以来商品房销售增速最高值。

  1-2月份,全市商品房销售面积35.7万平方米,增长15.9%,增速较去年同期回升34.6个百分点,较上年末回升 16.9个百分点;销售额14.8亿元,增长27.4%,较去年同期回升50.0 个百分点,较上年末回升 28.9个百分点。其中住宅销售面积33.7万平方米,增长17.5%,销售额14.0亿元,增长31.1%;非住宅类销售面积2.0万平方米,下降9.1% ,销售额0.8 亿元,下降11.1%。

  分房屋性质看,现房销售大幅回升。1-2月份,全市商品房现房销售面积13.9万平方米,增长69.5%,占全部销售面积的38.9%,占比较上年同期回升13.6个百分点。现房销售额5.9亿元,增长103.4%。1-2月份,期房销售面积21.7万平方米,下降4.0%,占全部销售面积的61.1%,期房销售额8.9亿元,增长2.3%。

  (四)房地产开发资金结构有所改善,国内贷款占比提高。1-2月份,德州市房地产开发企业本年资金来源39.0亿元,同比下降6.5%,较房地产开发投资增速(-20.2%)提高13.7个百分点。在各类资金中,国内贷款7.0亿元,同比增长13.8%,占比17.9%,占比较去年同期提高3.3个百分点;自筹资金累计到位15.5亿元,同比下降21.8%,占全部资金的39.7%;以个人按揭、定金及预收款为主的其他资金16.6亿元,同比增长4.6%,占全部资金的42.6%,占比较去年同期下降4.8个百分点。国内贷款占比的提高,表明国家降准降息等一系列宏观调控措施的政策效应正在逐步显现,房地产开发企业对销售资金回笼的依赖逐步减缓,更加有助于房地产市场的良性发展。

  二、当前德州市房地产市场存在的主要问题

  (一)土地市场疲软,房地产企业开发投资较谨慎。1-2月份,德州市仅夏津县1家房地产开发企业购置土地,德州市房地产开发企业土地购置面积1.1万平方米,同比下降86.2%,增速较去年同期回落45.2 个百分点。德州市房地产开发企业土地成交价款0.1亿元,同比下降87.5%,增速较去年同期回落17.8 个百分点。1-2月份,德州市房地产开发企业待开发土地面积8.9万平方米,同比下降87.2%,增速较去年同期回落115.2个百分点。目前来看,虽然一二线城市房价已经有上涨势头,但德州作为三四线城市还未走出低谷,开发商目前购置新土地的热情不高,有土地存量的企业对未来土地的建设规划和使用都比较慎重,投资商业或是住宅、针对高档人群或是大众消费等一些具体计划要看未来房地产市场形势而定。

  (二) 商品房库存量再创新高,去库存问题需重点关注。1-2月份,德州市商品房竣工面积16.9万平方米,是去年同期的3.8倍,同比增长284.6% 。竣工面积的快速增长,一方面增加了商品房的有效供给,另一方面导致全市商品房库存量的上升。1-2月份,德州市商品房待售面积134.2万平方米,同比增长24.3%,较上年末增加9.0万平方米,待售面积达到历史新高。其中,商品住宅待售101.3万平方米,同比增长8.5%,占全部待售面积的75.5%;办公楼待售1.3万平方米,占全部待售面积的1.0%;商业营业用房待售20.8万平方米,占全部待售面积的15.5%。房地产企业商品房待售面积过高,企业资金回笼速度放缓,导致企业拿地能力、开发能力的减弱,进而影响房地产市场的开发规模和有效供给,不利于房地产市场未来健康发展。

  (三)结构化不合理,商品住宅供给侧结构性问题凸显。

  1-2月份,从供需情况看,德州市90平方米及以下户型施工面积占全部户型的比重(24.7%)、竣工面积占全部户型的比重(29.3%)高于销售面积占全部户型的比重(16.0%),说明该户型供应比需求多;90平方米至144平方米户型施工面积占全部户型的比重(68.8%)、竣工面积占全部户型的比重(68.9%)低于销售面积占全部户型的比重(79.8%),说明该户型需求比供应多;144平方米以上户型施工面积占全部户型的比重(6.5%)、竣工面积占全部户型的比重(4.8%)高于销售面积占全部户型的比重(4.1%),说明该户型供应比需求多。从销售情况看,不同县区之间、不同楼盘之间差异化也较为明显,有的房地产项目一两年之内销售完毕即退出,有的房地产项目则长达三四年年还未销售完毕。当前人口结构正在发生变化,难以支撑房地产刚性需求的持续释放,住房需求也逐渐向追求品质、服务并重转变,需求热点由“有房住”向“住好房”的改善型需求转变,面对高库存压力和结构性供给过剩等问题,推动供给侧改革显得尤为迫切。

  三、促进德州市房地产市场健康发展的对策建议

  (一)把握发展机遇,提振市场信心。目前,德州各县(市、区)商品房供需情况不一,需根据当地的常住人口及流动人口数量、经济发展状况以及城市规划等综合因素,因地制宜,从供给侧的土地供应等方面来调控把握当地商品房去化节奏,规避区域性过剩风险的发生。当前,国家城镇化建设不断加快,德州京津冀协同发展示范区建设也在稳步推进,亟需积极引导房地产企业转向与城镇化、结构调整、新动力转换相适应的产业园区地产、旅游地产、养老服务等非住宅地产的方向并进开发,培育行业新的增长点,扩大有效消费,缓解市场供需矛盾,减少房地产企业经营风险,提高企业投资信心,提高房地产市场的发展质量和效益,取消过时的限制性措施。改善企业市场预期,引导企业转换思路、合理开发,稳定市场。

  (二)采取有力措施,消化库存商品房。面对德州市目前居高不下的商品房待售面积,严把土地供应和新增开发总量两个关口,围绕新型城镇化建设和改善性需求两大重点,建立购租并举的住房制度。全面落实国家金融、税收、首付、公积金等鼓励住房需求政策,支持农民就地购房居住,在购房按揭、税收优惠、财政补贴、公积金贷款等政策上享受与城市居民同等待遇,挖掘住房需求潜力。加大对改善型需求支持力度,进一步鼓励更多的就业群体购房。继续加大棚户区改造货币化安置力度,实施货币化安置,提高货币化安置率。结合年度住房保障计划,将部分保障性住房建设任务由新建改为回购,购买符合区位、户型、价格等条件的商品房作为限价商品房、公共租赁房等房源,加快商品房向保障房源转化速度,多措并举消化房屋存量。

  (三)加快住宅供给侧结构性改革,扩大有效供给。注重提高商品房的供给质量,提高供给结构的适应性、灵活性、有效性。放开商品住房套型建筑面积比例限制,满足市场多层次居住需求。对在建商品住房项目,国土、规划部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许房地产开发企业对不适应市场需求的住房户型作出调整,支持居民自住和改善性住房需求。同时,要加快完善偏远住宅小区的交通、教育、医疗、商业等配套设施,增强对购房居民的吸引力。房地产企业要提高产品质量及服务意识,保障项目品质,提供多层次的产品,扩大有效供给,满足不同收入人群的需求。
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