随着商业、商务、活动日益活跃,信息交换频繁,各类功能的叠加和复合成为必然的趋势,城市经济发展必然要求与之相匹配的城市商业模式,而近年来,作为城市商业综合体范本的万达模式因其巨大成功得到广泛关注。2013年9月17日,德州万达商业综合体举行了奠基仪式,经过两年多紧锣密鼓的筹划和建设,万达商业广场于2015年11月6日正式开业,届时,德州市民消费选择得到极大扩充,消费潜力将得到进一步挖掘,是德州市商贸业发展又一里程碑。
一、德州万达商业综合体情况简介
德州万达广场总占地16.67公顷,总建筑面积80万平米,其中商业面积16万平米,总投资额65亿元,是德州首座真正意义上的城市商业综合体,庞大商业体量不仅可以容纳全城所有消费人群,更可以辐射鲁北千万人口的消费可能。
目前,山东省在8个城市共拥有万达城市商业综合体9座,分别是济南、青岛、济宁、东营、泰安、潍坊、烟台、德州。德州万达商业综合体在完善大型商业中心、住宅、城市步行街基础上,将建设精装SOHO、星级酒店等配套设施,真正涵盖购物、办公、居住、娱乐、休闲的多功能复合。万达城市商业综合体以通过可售物业回笼资金,支持功能区开发运营的资金融通方式,以文化产业、儿童产业、生活服务产业为主线串联商业综合主体的经营模式,散发出勃勃生机,释放出商业形成的强大辐射力,必将驱动德州消费品市场更好、更快向前发展。
二、商业综合体落成的主要外部因素。德州市具有良好的城市容纳能力,城市消费支付能力,产业发展潜力以及房地产融通能力,城市整体环境好是万达城市商业综合体落成的主要外部因素。
(一)城区常住人口多,重复消费率高;辖区内常住人口容量大,消费能力强。第六次人口普查结果显示,2010年,德州市常住人口为556.82万人,位居全省第9位。截止到2014年,德州市常住人口已达到570.51万人,位居全省第9位,四区常住人口达到128.32万人,中心城区德城区常住人口为43.70万人,巨大的常住人口为一个个商圈综合体的持续发展奠定了消费基础,并释放源源不断的消费动力。
(二)经济发展情况好,潜力巨大。德州市14年全年创造GDP总量最多(德州2596.08亿元,菏泽2222.19亿元,聊城2516.40亿元,滨州2276.71亿元),人均GDP达到4.4万元。截止到15年三季度,德州市GDP总量为2073.95亿元,发展势头强劲。GDP是衡量地区经济发展的综合性指标,体现经济存量,能够反映当前德州市经济势头良好,潜力巨大。
(三)经济驱动动力强,后劲十足。2015年九月份,德州市固定资产投资最多(德州1650.45亿元,聊城1313.23亿元,滨州1353.17亿元,菏泽731.52亿元),社会消费品零售总额德州第二(菏泽1011.91亿元,德州904.35亿元,聊城748.02亿元,滨州市580.34亿元),德州市这两项指标的持续增长体现了本市投资、消费增长动力强,经济结构好,经济发展后劲十足。
(四)房地产业健康发展,扎实稳固。万达高速扩张的瓶颈是解决源源不断的资金流,据业内人士透露,万达开发资金约20%由万达直接投资—“销售利润+内部资金调配”,60%来源商业地产投资项目向当地银行贷款;另外20%左右由主力店企业自己投资,这就要求所在城市具备扎实稳固的房地产业。
2014年,德州市房地产开发施工面积2085.5万平方米(万达选址标准该指标为100万平方米以上),近十年,年均增长18.4%;房屋竣工面积323.2万平方米(万达选址标准该指标为50万平方米以上),十年来,年均增长7.7%,住宅地产均价约为3800元左右(万达选址标准该指标为2000元以上),商业地产均价约为4000元(万达选址标准该指标为4000元以上)。
三、商业综合体落成的内部因素。近年来,德州市委市政府重视城市软环境建设,支柱产业蓬勃发展,基础设施不断完善,招商创业支持力度大、发展前景好,是德州市增强内部竞争力三大法宝。
(一)德州市支柱产业支撑作用明显。装备制造、食品加工、化工、纺织业已成为我市的四大支柱产业,在德州市统计局现有的规模以上企业库中,截止五月份,四大产业相关企业2476户,占全市规模以上工业企业的71.9%;资产总计达2167.4亿元,占全市规模以上企业比重的64.1%;吸纳就业人员12.9万人,占全市规模以上工业比重的63.5%;实现主营业务收入6175.4亿元,占全市规模以上工业比重的70.1%。
(二)德州市基本城市设施建设完善。
1.公交线路四通八达。2006年以来,德州市区共新增、更新公交车300余部。目前,德州市公交车共有436辆,营运线路38条,清洁能源和新能源车辆占全部公交车的80%以上,公交覆盖率大幅提高,大大方便了德州市民的出行。2014年全年,营运里程2600万公里,同比增长12%;输运乘客3800万人次,同比增长5%;经营收入4045.5万元,同比增长19.3%。
2.德州市建成全光网城市。全市建成光缆982.9 皮长公里, 建成全光网络通信端口60万个,改造ADSL用户18万,转化纯语音用户34万,网速从2M、4M提高到10M、20M,部分商户和行业客户宽带提速到百兆以上,有效满足用户高带宽业务需求。德州作为全国首批“全光网络市”的建成,对促进我市智慧城市建设、产业结构调整、经济发展转型有积极作用,对本土企业扎实起步和快速发展奠定了扎实的网络设施基础,为大型商业综合体的建成和运营营造良好的网络带宽条件,极大程度地提升了综合体网络服务、管理能力。
(三)德州市具有良好的招商创业环境
1.德州市政府营造良好的企业落地政策和环境。德州市委市政府牢固树立“政府创造环境、企业创造财富”的理念,转变政府职能,提高服务水平,明确政府责任、行政审批、市场准入等责任清单,各项事务井井有条,该管的管好,该放的放到位、放到底,为社会、企业、人民服务,努力创造服务最好、效率最高、收费最低的发展环境,为优质新型业态企业的引进提供了沃土。
2.鼓励大众创业万众创新,激发社会活力。解放思想、创新思路,结合德州实际,抢抓关键点,研究政策措施,最大限度地释放政策红利、改革红利,努力营造抢抓机遇、加快发展的政策、制度环境,使德州成为一片比任何地方都更适合企业家创业、创新创业者创新的热土,提升城市发展竞争力,带动城市消费购买力。
3.重视商贸服务业发展。德州以发展生活性服务业为突破口,大力支持商贸服务业发展,因为该行业对于改善民生、增加税收、拉动经济增长以及解决就业起到极为深远的意义。近年来,德州市大力培植本土商贸企业德百集团,建造综合性的商贸物流批发城、家居广场,引进银座集团、万达商业综合体,并且拆除城隍庙市场,统一迁入国际商贸城,重视产业集群化、集约型发展,为城市商业综合体的发展壮大创造了得天独厚的有利条件。
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