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分析研究
德州市房地产开发市场面临的机遇与挑战-一季度房地产市场运行情况简析
文章来源:         发布时间:2014年04月28日
  房地产是一个备受社会关注及政策不断调整的行业,而德州市是一个处于超常规跨越式发展中的经济转型的中小城市,受国内外经济形势和政策调整的变化影响与大城市比较略有不同,仍处于后发阶段。众多复杂因素交织后在给全市房地产行业带来挑战的同时也带来了一定的发展机遇。

  一、一季度房地产市场运行情况及特点

  (一)、开发投资增长居全省中游

  一季度,全市房地产开发投资完成34.8亿元,同比增长15.0%。增速高于全省房地产开发增速0.6个百分点,居全省8位。投资总量占全市固定资产投资比重由去年同期的11.2%提升到12.5%,对全市固定资产投资增长起到了积极的推动作用。

  (二)、投资结构不断调整,非住宅投资比重上升

  受经济整体发展规划和建设需求影响,全市房地产开发住宅主体地位依旧,各具特色的多元化地产格局渐见端倪。一季度,全市开发投资完成额中,住宅完成投资26.9亿元,占全市开发投资的比重为77.2%,比重低于去年同期11.6个百分点;办公楼完成投资0.2亿元,占全市开发投资的比重为0.6%,比重低于去年同期0.3个百分点;商业营业用房开发投资建设比较活跃,完成投资5.6亿元,同比增长145.3%,高出全市开发增幅130.3个百分点,占全市开发投资的比重为16.1%,比重高于去年同期8.5个百分点;其他用房投资2.1亿元,占全市开发投资的比重为6.0%,比重高于去年同期3.3个百分点。

  (三)、住宅销售平稳,商业营业用房销售增高

  近期开发市场针对投资和投机购房加大了调控力度,从而也影响了全市商品房的销售走向,目前住宅销售较平稳,相对以投资为主的商业营业用房销售出现了增高趋势。一季度,从全市商品房销售构成看,住宅销售面积85.3万平方米,实现销售额33.7亿元,同比分别增长22.8%、33.0%;商业营业用房销售面积4.9万平方米,同比增长68.9%,实现销售额2.2亿元,同比增长99.8%。

  (四)、县区房地产开发投资各自发力

  受德州市各个地区城市建设的规划规模和进展程度不同影响,今年全市房地产开发投资仍以中心城区为主导。一季度,中心城区房地产开发完成投资17.1亿元,占全市开发投资比重49.1%,比第二位的比重高38.8个百分点。部分县区也都形成了自己的重点和规模化小区,发展程度很快,其中禹城市、武城县、宁津县、庆云4个县区均超过50%速度增长。

  (五)、各项资金到位充足

  今年德州市部分房地产开发企业,资金比较充裕,年初已经将全年或上半年的施工材料采购完毕。一季度,全市本年资金来源合计为55.2亿元,同比增长28.1%。其中自筹资金18.2亿元,其他资金来源为23.4亿元,国内贷款为13.6亿元,同比分别下降13.3%和增长77.8%、52.0%,占本年资金来源小计比重分别为,33.0%、42.4%和24.6%。

  二、当前德州市房地产市场值得关注的问题

  (一)、房屋新开工面积增势放缓,新楼盘开发意愿不强

  近几年德州市房地产招商力度较大,城市规模不断扩张,施工面积总量连续两年一直在千万平方米以上。但是今年施工面积增速有所放缓,开放商主动开发新楼盘意愿不强,新开工面积出现下滑趋势。一季度,全市实现房屋新开工面积239.5万平方米,同比下降4.5%。增势自年初以来不断回落。

  (二)、土地购置面积、待开发面积下降明显

  一季度,德州市本年土地购置面积13.1万平方米,同比下降27.2 %。速度低于去年同期38.2个百分点。待开发土地面积54.3万平方米,同比下降13.4%。速度低于去年同期26.7个百分点。

  三、经济转型期房地产发展的对策和建议

  (一)、以企业自身强化为主线,让企业和业主双受益

  提高企业对信誉的认知度,以质量保证持续投资发展。企业要树立、打造、提升企业信誉,以信誉至上为经营理念。不断加强工程施工质量管理特别是加强小区的检验和验收工作,争取把问题解决在萌芽状态,多建百姓信得过小区。同时根据市场需求及时调整发展战略,大力发展适销对路且有特色的房地产产品,增强自身抵御市场风险的能力,提高企业经济效益。用高精尖的设计理念武装自己,建设出成本低、效益高的百姓有能力、有意愿购买的理念小区、品牌小区,实现双赢。

  (二)、以经济转型发展为契机,变投资为经营

  房地产是城市建设和服务业发展重要组成部分,转型经济也可以转型房地产,做到以服务为最终理念,为开发的新小区提供各种生活配套,为居民提供方便的生活服务平台,提供包括餐饮、教育、房间打理、定购商品等全套的管家服务。配合德州市当前进行的新城扩张、城镇化提升、服务业大发展等几大建设,进而引导开发商的经营活动从单纯的“盖房子”向“造城”转变,在降低政府规划、管理、投资成本的同时,也给开发商提供了新的投资空间和契机。在这种良性循环的经济发展中实现全市房地产开发行业自身的变革。

  (三)、以促进销售为首要任务,加速资金回笼

  资金是企业保持循环的血液,那么销售应该是企业运转的灵魂。企业在做好小区设计和销售宣传的同时,待售面积剩余较大的企业更应做好现房的销售工作。进一步加强待售房屋的小区配套建设,有必要的可以根据市场变化更新改造户型设计,加强与装修、家居等公司的合作经营,为后期入住提供方便实效的优惠。政府可以继续扩大住房公积金上缴范围,加大对贷款首付、年限、最高限额等方面的政策支持力度,从而提高资金利用率,更好的刺激消费。试探性的创新政府和银行工作,加强买卖房屋程序的网络建设,多开发利用网络办理购房、贷款、办照等相关手续,减少旅途往返和重复排队现象,节约购房时间和成本的同时,更加方便买卖,从而促进和加速消费。

  
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